El valor de referencia catastral es el importe que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble a partir de los precios reales de compraventa. Hacienda lo usa como base mínima para liquidar impuestos como el ITP (compraventa de segunda mano) y el de Sucesiones y Donaciones. Para las operaciones firmadas en 2026 se aplica el valor del ejercicio 2026. Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble, sea tuyo o no.
En esta guía te explicamos qué es, en qué se diferencia del valor catastral que ves en el recibo del IBI y del precio de mercado, cómo consultarlo paso a paso y qué hacer si crees que no se ajusta a tu vivienda. Lo vemos desde la óptica de quien vende, compra o hereda en Madrid.
En resumen
- El valor de referencia es un valor de mercado estimado por el Catastro. No es el valor catastral del IBI: son dos cifras distintas que conviven.
- Se actualiza cada año. Para firmar en 2026 cuenta el valor del ejercicio 2026, y a partir del 1 de enero de 2027 contará el de 2027.
- Es la base imponible mínima del ITP y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: si el precio pactado es mayor, se toma el mayor.
- Se consulta gratis y es un dato público, con DNI, certificado digital o Cl@ve y la referencia catastral.
- Si lo consideras perjudicial, no se corrige antes: se paga la autoliquidación y después se pide la rectificación o se recurre.
Tabla de contenidos
- Qué es el valor de referencia catastral
- Valor de referencia, valor catastral y valor de mercado
- Cómo se determina y cuándo se actualiza en 2026
- Cómo consultar el valor de referencia paso a paso
- Qué impuestos se calculan con el valor de referencia
- Qué hacer si el valor de referencia no se ajusta a tu inmueble
- Un uso práctico: poner precio a tu vivienda
- Nuestra perspectiva
- Valoración gratuita y acompañamiento en tu operación
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Qué es el valor de referencia catastral
La Junta de Castilla y León lo explica así: es el valor que determina la Dirección General del Catastro tras analizar los precios de todas las compraventas ante fedatario público, relacionándolos con los datos de cada inmueble que constan en el Catastro. Además, incorpora un factor de minoración para que no supere el valor de mercado.
Es decir, no es una tasación ni un precio de venta. Es una cifra administrativa que busca acercarse al mercado sin pasarse de él. Nació con la Ley 11/2021 y se aplica desde 2022. La Circular 02.04/2026/P de la Dirección General del Catastro recuerda que esa ley incorporó la obligación de aprobar cada año la resolución con los elementos precisos para determinarlo, y que el índice de actualización sale de la observación del mercado, con especial atención a las compraventas formalizadas en escritura pública.
Valor de referencia, valor catastral y valor de mercado
Es la confusión más habitual, y conviene aclararla antes de hacer cuentas. Son tres conceptos con usos distintos.
| Concepto | Qué es | Para qué se usa | Frecuencia de actualización |
|---|---|---|---|
| Valor catastral | Valor administrativo fijado por el Catastro | IBI y plusvalía municipal, entre otros | Poco frecuente, mediante ponencias de valores |
| Valor de referencia | Estimación del mercado a partir de compraventas reales, con factor de minoración | Base mínima del ITP y del ISD | Cada año |
| Valor de mercado | Precio al que realmente se cierra la operación | Lo que pagan y cobran comprador y vendedor | Cambia con la oferta y la demanda |
La Asociación Española de Análisis de Valor señala justo esa diferencia de ritmo: el valor catastral sirve de base del IBI o de la plusvalía y se actualiza con poca frecuencia, mientras que el valor de referencia se actualiza cada año y trata de reflejar la evolución del mercado.
La OCU añade un matiz importante para propietarios: el valor de referencia no afecta al IBI ni a la imputación de rentas en el IRPF, donde sigue aplicándose el valor catastral. Si tu recibo del IBI no cambia, no significa que el valor de referencia no haya cambiado: son cifras independientes.
Cómo se determina y cuándo se actualiza en 2026
Cada año el Catastro aprueba una resolución con los elementos para calcular los valores de referencia. Según el anuncio publicado en el BOE el 16 de diciembre de 2025, los valores de referencia de los inmuebles urbanos del ejercicio 2026, determinados conforme a la resolución de 27 de octubre de 2025, pueden consultarse de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2026.
En la práctica, esto significa dos cosas:
- Para el valor de 2026 ya no hay que esperar nada. Está disponible y es el que se aplica a las operaciones con fecha de 2026.
- El ciclo siguiente ya está en marcha. La Sede Electrónica del Catastro indica que los mapas de valores urbanos y el Informe del Mercado Inmobiliario Urbano para el ejercicio 2027 se publicaron el 25 de septiembre de 2026. Quien firme a partir del 1 de enero de 2027 deberá fijarse en el valor de 2027.
La regla práctica es sencilla: lo que cuenta no es el valor del día en que consultas, sino el vigente en la fecha de devengo del impuesto, que es la firma de la compraventa o el fallecimiento en el caso de una herencia. Por eso, si tu firma se acerca al cambio de año, consulta los dos ejercicios y compara.
Cómo consultar el valor de referencia paso a paso
Es un trámite gratuito y no hace falta ser el propietario, porque el valor de referencia no es un dato protegido, a diferencia del valor catastral, que solo ve el titular. El proceso es este:
- Localiza la referencia catastral. Está en el recibo del IBI, en la escritura o en el buscador de inmuebles y visor cartográfico de la Sede Electrónica del Catastro. Son 20 caracteres.
- Entra en la consulta de valor de referencia de la Sede Electrónica del Catastro.
- Identifícate. Sirve DNI electrónico, certificado digital o Cl@ve. La OCU indica que también puede hacerse introduciendo dos datos del DNI.
- Elige el ejercicio. Puedes consultar 2022, 2023, 2024, 2025 y 2026. Para operaciones de este año, selecciona 2026.
- Indica finalidad, fecha y referencia catastral. Verás el importe y podrás descargar el certificado.
La OCU detalla esta consulta por años y recuerda que el valor de referencia, como sistema de valoración, recibió el respaldo del Tribunal Constitucional en febrero de 2026.
Consejo si compras: pide la referencia catastral del inmueble antes de ofertar y consulta su valor de referencia. Así sabes desde el principio sobre qué base mínima se liquidará el impuesto y puedes calcular el coste total de la operación.
Qué impuestos se calculan con el valor de referencia
El BOE establece que, en la transmisión onerosa o lucrativa de inmuebles con valor de referencia, este será la base imponible del ITP y del ISD, salvo que el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada sean superiores. En ese caso se toma la mayor de esas magnitudes.
La Junta de Castilla y León añade que el valor de referencia se usa en ITP y AJD y en Sucesiones y Donaciones. Cuando ha sido base imponible en la adquisición, también se tiene en cuenta para la base del Impuesto sobre el Patrimonio, solo en inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2022.
Ejemplo ilustrativo en una compraventa
Imagina un piso en Madrid con un valor de referencia de 340.000 € en el ejercicio 2026 (cifra inventada para el ejemplo).
- Si el precio pactado es de 320.000 €, la base mínima del ITP será 340.000 €, porque el valor de referencia es mayor.
- Si el precio pactado es de 360.000 €, la base será 360.000 €, porque se toma la mayor de las dos magnitudes.
El impuesto no cambia el precio que paga el comprador. Cambia la base sobre la que se calcula la liquidación. Por eso conviene que comprador y vendedor conozcan la cifra antes de cerrar el precio y no después.
En una herencia
En una herencia o donación, el valor de referencia actúa igualmente como suelo de la base del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si hay que repartir bienes entre varios herederos, conocer el valor de cada inmueble en la fecha de fallecimiento ayuda a estimar la carga fiscal antes de decidir si se vende, se adjudica o se alquila. Si además vas a vender, calcula la plusvalía con nuestra calculadora de plusvalía fiscal, y si el inmueble está en la capital, con la de plusvalía municipal en Madrid.
Qué hacer si el valor de referencia no se ajusta a tu inmueble
Puede ocurrir que el valor asignado sea superior a lo que vale la vivienda por su estado, su planta o su estado de conservación. El BOE prevé que, si consideras que la determinación del valor perjudica tus intereses legítimos, puedas pedir la rectificación de la autoliquidación presentada o recurrir la liquidación mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional.
La clave está en el orden: el valor no se modifica de antemano. Primero se presenta la autoliquidación con ese valor y después se reclama. Estos pasos te ayudan a prepararte:
- Guarda el certificado de valor de referencia del ejercicio y la fecha que corresponda.
- Reúne una tasación o un informe técnico del inmueble y de su estado, fotografías y datos de operaciones comparables de la zona.
- Consulta con un asesor fiscal o abogado tributarista antes de presentar la rectificación o el recurso, porque los plazos y la vía dependen de cada caso.
Un uso práctico: poner precio a tu vivienda
Aunque su función es fiscal, el valor de referencia también ofrece una pista de mercado. CaixaBank explica que, al calcularse con precios de compraventas de inmuebles similares y cercanos, puede servir como precio orientativo al anunciar una vivienda o para comprobar si un precio es razonable.
Es un punto de partida, no el precio final. El valor de referencia arrastra un factor de minoración y se calcula con datos agregados de la zona. No ve si tu piso está reformado, si da a un patio interior o a una calle tranquila de Chamberí, o si tiene terraza en Retiro. Esas diferencias son las que mueven el precio real, y por eso una valoración profesional por comparables sigue siendo la referencia para fijar el precio de salida.
Nuestra perspectiva
En la mesa de un propietario madrileño, el valor de referencia aparece casi siempre tarde: cuando ya hay un comprador y llega la pregunta de cuánto se va a pagar de impuestos. Nuestro consejo es adelantarlo. Consultarlo al empezar permite saber desde el primer día cuál es el suelo fiscal de la operación y plantear el precio con datos.
Por eso, cuando acompañamos una venta, trabajamos con tres cifras a la vez: el valor de referencia del ejercicio, la valoración real de mercado de tu inmueble y el cálculo de impuestos y plusvalías para estimar el ingreso neto. Con esa visión completa, el precio de salida deja de ser una intuición y se convierte en una decisión.
En herencias y divorcios, donde hay varias personas implicadas y plazos fiscales, ese orden de trabajo ahorra discusiones. Y en zonas prime como Salamanca, Chamberí o Retiro, donde dos pisos del mismo edificio pueden valer muy distinto, la valoración por comparables y nuestra red de contactos REMAX y MLS aportan lo que una cifra administrativa no puede darte.
Martín
Valoración gratuita y acompañamiento en tu operación
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Puedes empezar con la valoración online de tu propiedad y después hablar con nosotros para concretar el precio. Nuestros honorarios, del 3-5%, se explican en la página de honorarios inmobiliarios, y se cobran al cerrar la operación.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se actualiza el valor de referencia catastral?
Se actualiza cada año. Los valores del ejercicio 2026 están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2026, y los mapas de valores del ejercicio 2027 se publicaron el 25 de septiembre de 2026. Para cada operación cuenta el valor vigente en la fecha de devengo del impuesto.
¿Cómo saber el valor de referencia de un inmueble que no es mío?
Necesitas su referencia catastral y acceder a la consulta de la Sede Electrónica del Catastro con DNI electrónico, certificado digital o Cl@ve. El valor de referencia es un dato público, así que no hace falta ser el titular. Es gratuito y puedes descargar el certificado.
¿El valor de referencia sustituye al valor catastral?
No. Son dos valores distintos que calcula el Catastro. El valor catastral sigue siendo la base del IBI y de la imputación de rentas en el IRPF, mientras que el valor de referencia se aplica a impuestos como el ITP y el de Sucesiones y Donaciones.
¿Puedo pagar menos si vendo por un precio inferior al valor de referencia?
El precio acordado entre las partes no reduce la base del ITP por debajo del valor de referencia: se toma la mayor entre ambos. Si crees que ese valor es excesivo para tu inmueble, la vía es pedir la rectificación de la autoliquidación o recurrir la liquidación. Antes de hacerlo, consulta con un asesor fiscal.
Fuentes
- Anuncio BOE-B-2025-46480 de la Dirección General del Catastro
- Sede Electrónica del Catastro: Valor de Referencia
- Circular 02.04/2026/P de la Dirección General del Catastro
- Junta de Castilla y León: valor de referencia de un inmueble
- OCU: consulta del valor fiscal de tu inmueble
- CaixaBank: diferencia entre valor catastral y valor de referencia